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以“大案牍术”推演,谁将是下一个深圳暴击的区域

01.
最近的《长安十二时辰》火了,火到哥哥我不忍快进一秒钟。
这部讲述24小时内拯救长安乃至整个大唐存亡的作品,节奏感很感,没有国产剧情感戏掺水拉时长,也没有重复N遍的打戏拖沓节奏.
一切简洁明快,但情节看点却出奇的密集。
在经历了《人民的名义》和《大江大河》之后的国产剧荒后,哥哥我终于可以名正言顺的翘着二郎腿吃着小烧烤煲剧了。
咳咳,不说了,我眼晴还有点肿。当然,记忆最深刻的,当属剧中屡次提到一个神秘名词:大案牍术。
根据剧中的解释,用大案牍术无论是破案还是调查找人,甚至预言未来,都可以做到。
案牍是中国古时候官府的公文案卷,大案牍更是凸显重要的国家纪要,术则是代表方法能力。
用通俗的话来讲,“大案牍术”其实是以档案登记为基础的庞大数据库,无论是百姓家添丁新丧、婚配嫁娶、买卖奴婢等人口变动之事,都会记录在此进行推演,然后得出结论进行判断。
所以,用更接地气的话来说,大案牍术其实是数据为基础的“占星术”。只不过,占星术更接近玄学,而大案牍术,更注重接地气的数据推演,因为数据是不会骗人的,也更科学。
那么,如果以数据进行推演,谁将是深圳楼市下一个可以暴击的区域呢?
02.
回顾历史,如果说长安是历史上的一大奇迹,那么深圳,无疑是开国以来最有“长安印记”的城市。
从3天建成一层楼的“深圳速度”的国贸大厦,到2018年深圳GDP超越香港。在短短几十年的时间里,它以一种前所未有的时空压缩方式,完成了从边陲小镇到现代化超大城市的巨大跨越。
深圳的24小时,一点不逊色于“长安的十二时辰”。
强力的发展背后,是深圳各个片区楼市的板块轮动,从早期的罗湖、福田,到南山的后海、深圳湾、前海、宝中,再到一度称宇宙中心的“龙华红山”,热点一直不断在轮换。
未来的深圳将会怎么样呢?
1、前海中心继续突破天际想象,发挥龙头的作用,房价可能会到一个想象不出来的价格。
2、深圳湾、后海等这些地方将成深圳的城市会客厅,继续保持富人区的地位。
3、原关外片区,有价格优势的片区将会继续补涨,而透支价格的片区将会继续横盘。
在这些板块当中,大运一直是我最关注也最推荐的一个板块,尤其是对于深圳的刚需置业者来说。
为什么这么说?有“大案牍术”楼市数据库为证。在早前的一张图当中,其实安静已经披露过一组数据——
在过去的5年时间里,深圳房价涨幅最猛的片区,不是龙华,也不是宝中,不是后海,而是一直默默无闻的大运新城。

在这张图中,大运新城以234.1%的涨幅跑赢深圳各大片区,成为5年时间里,深圳房价涨幅最猛的片区。
其他一些热点片区比如龙华中心区,涨幅只有178.8%,宝安中心区涨幅为172.09%,南山中心涨幅只有160.19%。
有很多人质疑这张图的真实性,事实上,这张图是安静朋友通过链家APP抓取的数据,然后汇编整理出来的。而链家是所有的APP中,数据性最强一个数据库。
03.
而且,如果再对比深圳湾超级总部的发展轨迹,你会发现:大运新城与其十分相似。我们先来看看深圳湾超总最终定标“超级十字”设计方案——
“超级十字”方案以“超级链接”和“超级交互”为设计理念,形成南北上山下海公共风景轴与东西活力共享公共文化轴的十字交汇,成就深超总链接未来、创新交互的巅峰图景。
我们再来看看大运新城——
按照规划,大运新城将以用地规模、城市区位、用地功能、轨道交通四个城市发展要素叠加,再将自然山水轮廓、功能聚落边界、轨道线网和慢行廊道、商业空间界面、道路空间界面五个城市边界要素叠加,得到未来大运新城具有辨识性的城市轮廓。
未来的深圳,将形成西有深圳湾,东有大运新城的城市格局。
两者对比,深圳湾有中国华润大厦“春笋”,大运有深港国际中心,深圳湾有深圳湾体育中心,大运有大运体育中心,这些建筑,均为粤港澳大湾区的地标建筑;
与此同时,在片区规划商务配套这块,两者体量相当。南山科技园建筑面积300万平方米,是集高新技术的研发、高新技术企业的孵化、创新人才的吸纳与培育于一体的国家级大学科技园,以高新企业为主。
大运新城累计约250万办公体量,里面规划了近百万平米的益田硅谷新城项目,留学生创业园,以及龙岗区政府投资40亿重点打造的天安数码城项目等,是高新企业的聚集地。
巧合的是,西部有西南大学城,东部有大运国际大学城。但东部大学城规模更高,体量更大。
大运大学城目前4所大学,且有十几所国际大学洽谈中,国际知名院校集结,且大运片区的教育呈现集中化分布;南山大学城基本为国内院校,且南山的教育呈散点式分布。
而且,值得一提的是,英国九大公学之一的哈罗公学将在深圳引入两所,一个在前海,另外一个,就在大运。目前香港哈罗公学旁的物业单价已经高达15万美元。这所学校的价值,大家可以参考。
商业和交通这块,深圳湾有南山商圈(8万平的深圳湾万象城+23万平的万象天地),东部有深港国际中心商业,体量高达31万平,相当于一个深圳湾万象城及万象天地!
强大的商圈背后,都有非常密集的交通路网。前海综合交通枢纽占地约20万平米,建筑面积约215.9万平方米,是穗莞深城际线、城市轨道交通1、5、11号线交会的枢纽。枢纽东通深圳福田和罗湖中心区,北接深圳机场。
大运交通枢纽有在运营的地铁3号线、在建的地铁14号线、规划的地铁16号线、地铁33号线,届时从大运到达城市的各个角落都非常快捷。

2019年,深圳将建设6大“城市新客厅”:加快前海城市新中心、深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、光明科学城、大运新城、宝安中心区等片区规划建设。
大运新城同深圳湾超总一样,都是城市会客厅,都是摩天坐标、场馆、大型商业、产业等等。作为东部唯一入选的6大最具价值区域,大运未来或将成为比肩前海、香蜜湖的“新客厅”。
但是,并不是所有城市会客厅都可以进入,特别是对于深圳的刚需来说,超总附近房价已不菲,而大运仍是价格洼地,下一个投资热点,非大运莫属。
04.
目前大运新城可售的楼盘不多,在此推荐位于大运新城核心区域的项目——佳兆业未来时代大厦,项目总规划为26万平城市综合体,集住宅、公寓、商业等多维业态于一体。
为什么推荐?我们来看看这个项目所处的位置。
根据规划,大运新城未来将形成“一主两副、三心两轴”的总体城市框架。“三心”为“一主两副”三个城市客厅,即主客厅“中部活力客厅”,副客厅“北部创新客厅”和“南部高效客厅”。
而总体城市框架中的“两轴”为黄阁路“站城一体发展轴”和龙飞大道“文教公服生活轴”。
从地图上看,项目位于大运新城的主客厅中部活力客厅,居站城一体发展轴和文教公服生活轴围合核心区。

依托良好的地理优势,项目未来将借势深港中心、大运中心等重点项目,联动北部创新组团以及国际大学园区,汇聚总部经济、高端服务业、高等级文体服务设施,成就与世界紧密联系的综合服务活力中心。
除此之外,项目位于大运新城正中心的位置,南面即是商务总部和大运中心、国际大学城等,而且,项目对面就是深港国际中心——深圳的地标项目(据传有700米)。

大运新城目前可知的配套有万豪高端品牌酒店、深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、30多万平高端购物中心、国际大学城、大运场馆、大运公园等。
除此之外,安静此前也讲过,大运另外一个核心优势还有他的交通,地铁路网密集程度,非常少见。
按照龙岗的轨道交通建设布局安排,除了区域内已有的3号线、在建的14号线、16号线,未来还将建成10号线东延段、21号线以及深惠城际轻轨六大轨道交通。
看以下这张图——
凭这些配套的丰富度与高端性,从某种程度上来讲,实质上已经超越了大空港、光明、龙华。
但是,他的价格,目前还只有南山同配套房子的1/3,房价仍未起来,未来价格可以想象,这就是安静看好大运的最大原因。
佳兆业未来时代大厦,约700米深港摩天坐标旁,正对31万㎡商业中心,距离16号线龙城西站(在建)约400米,坐拥大运6轨交汇枢纽,坐拥大运核心位置最优配套,价值可期。
据了解,项目主力产品为建面约34~67㎡,小面积,低总价,投资自住皆适宜,带阳台。
项目携手傲林国际匠造现代园林,12班精品幼儿园,约1.5万㎡特色商业。二期新品载寓出发,合理布局空间,精挑装修用材和品牌,是大运的“沸点”资产。
——END——
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片区分析:
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