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为何越控制房价,房地产巨头的利润越高?

■文 |邓元杰
自2016年10月初的房地产有史以来最严厉的限购、限贷、限买以来,迄今已经一年半多了。搞到现在,很多一二线城市的房价属于“倒挂”,也就是新房的价格比周边二手房低。
按说在这种情况下,房地产企业的日子应该很难过才对。但如果我们看那些地产巨头2017年的年报和今年一季报就会发现,事实并非如此。很多地产股的日子很好。
下表显示了万招保金、绿地控股、恒大、碧桂园、融创中国去年和今年一季度的情况。
从表中可以看出,2017年,所有房地产巨头的利润增速,都快于营收增速。
那么,为什么越控制房价,房地产巨头的利润越高呢?
在严厉限购限贷的时代,房地产商又是怎么实现营收和利润高速增长的?这个一定要结合宏观环境。
首先,2017年全国房地产销售面积继续增长。
2017年商品房销售面积169408万平方米,比上年增长7.7%,虽然增速下降,但仍然是增长的。其次,在去杠杆的环境下,房地产公司正在日益分化,拿地和销售都向头部集中。
按销售额来衡量,目前我国房企TOP5是碧桂园、万科、恒大、融创、保利,TOP6到10的是绿地、中海、龙湖、华夏幸福、绿城。
虽然在去杠杆的环境下,所有公司都更难得到低息资金,但巨头们资源雄厚,还是相对容易一些,实在不行可以在海外发美元债。因此巨头们更容易得到资金,资金成本也相对较低,更容易拿地、建房和销售,利润也更高。因此这些房地产巨头的业绩和前景基本不用担心。第三,三四线城市的房价大幅上涨,一二线城市的偏远地区热销,给巨头们提供了充足的利润。
由于一二线房价大涨向三四线蔓延,去年三四线房价也有明显上涨。而一二线虽然限购限贷,但城市化仍然在进行之中,新房供应少,买盘反而相对较多。随着城市扩大,偏远地区不偏了,房价和市中心相比也比较便宜,这位房地产商提供了巨额利润。而市中心的房子由于限价,价格也出现了倒挂,富豪们纷纷抢购,极大缓解了地产商的资金压力。
而随着我国M2继续增长,人们继续涌入大城市,以及新房供应速度的逐渐减慢,国家又强力压制价格,所以进入2018年以来,一二线城市的新盘频频出现“秒光”。买1000多万的房子还要疯抢,有钱人很多啊。或者说,社会的贫富差距很大。有钱人已经有了几十套房子,他们每个月的租金可能在百万左右,这样积攒一段时间,换个城市买房非常轻松。
房屋销售面积、新开工面积、施工面积的增速,2017年都在减少,如下所示。可以看出,它们的增速已经降为个位数。进入2018年,趋势还在继续。今年1~2 月的商品房和住宅的新开工面积,分别同比增长 2.9%和5.0%,较去年12月份下降5.7%和2.8%。1~2 月的商品房和住宅的施工面积,分别同比增长1.5%和1.8%。更严重的是竣工面积,今年1~2 月的商品房和住宅的竣工面积分别同比下降12.1%和17.1%。如果看看住宅累计开工但还没有销售的库存情况,恐怕更为严峻。可以看出,去库存确实很有效果。这个趋势在2018年得到延续,现在三四线城市的去化周期18个月左右,二线城市10个月,而一线城市甚至不足两个月!
这正是人们疯狂在一二线抢房的原因。
在这种情况下,房地产巨头们相比于其市值的库存越多,尤其在一二线的库存越多,则公司的前景越光明。在执行“住房不炒”、大力提供长租房方面,也更有实力。

思 考 题
控制房价,房企利润反涨,你会选择买房还是持有房地产股票?

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