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古人“安家”难不难?卖房要“邻居优先”,房产中介如“白蚁”

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作者|我方特邀作者杨基宁
《我们爱历史》为头条号签约群媒体
字数:3067,阅读时间:约7分钟
由孙俪、罗晋主演的电视剧《安家》正在热播,该剧翻拍自日剧《卖房子的女人》,讲述了房地产经纪人的日常工作与生活,“没有我卖不出去的房子”,孙俪剧中霸气的宣言,在疫情之下,倒是挺给正处在低潮期的房产中介们狠狠提了一回气。那么,房产经纪人这个职业是什么时候产生的?古代如果有房产经纪,他们也要带客户看房、推销、签订合同吗……一、古代房产经纪人为啥叫房牙?其实中国各个城市的档案馆里,清朝、民国的房地产契证并不少见。而在其中也很容易找到所谓“经纪人”的名字,只不过当时社会对他们的称呼为“房牙”。房牙究竟出现于何时,具体很难说清,但这个称谓是从“牙商”延伸而来。汉代时,管这种居中撮合买卖的叫“节驵侩”。“侩者,会合两家交易者;驵者,其首率也”,而侩这个字,后来就逐渐发展为市侩这一贬义词,用来形容经纪人们唯利是图。《南齐书》里记载这样一个故事,南北朝时候,南齐有个人叫崔慰祖,崔慰祖想卖掉自家的房子,就找了个中介。中介问:“您这套房想卖多少钱?”崔慰祖说:“四十五万。”中介问:“宁有减否?”还能往下降一降吗?崔慰祖不同意:“何容二价!”中介说:“君但责四十六万,一万见与。”意思是到时候,你跟买主说这套房卖46万,多卖的那1万归我,怎么样?崔慰祖回答说:“是即同君欺人,岂是我心乎?” 崔慰祖很正直,表示我要和你合伙骗人家,这不是我的所作所为。需要注意的是,史书此时对中介还用买者来称谓,可见至此,房产经纪人,还没有专门的称呼,但从业者的手法和套路倒是跟如今的房产经纪人非常类似。
到了唐代,算是正式给房产经纪们定个名字,叫房牙。为啥这样称呼,因为唐代的经纪人多被称为牙郎或牙人,因为干这一行的,多从事牛马等牲口交易的,必须得是识别牲口年龄的高手,只要瞧一瞧牲口嘴里的牙齿,心中大概要明了价格。于是,这股随便一瞅就能摸到底细的机灵劲儿,慢慢成了吃中介这碗饭的统称。
其中最有名的牙郎是安禄山和史思明。《旧唐书》这样记载,“(安禄山)解六番语,为互市牙郎……(史思明)又解六番语,与禄山同为互市牙郎。”可见,二人最早是在边境从事马匹交易的经纪人,后来通过语言优势从经纪人转变为职业军人。不过,唐代明令禁止一般性的田产交易,然而对于寺庙的房产与田地的买卖,不在监管的范围中,因此从现今遗存的唐代文献中,就有不少关于寺庙田产的交易记录。所以,古代房牙的春天,要等到五代十国乃至北宋初年。二、宋朝卖房,还得问邻居要否?五代十国时,后唐皇帝唐明宗下令:“如是产业、人口、畜乘交易,须凭牙保。如有故违,关联人押行科断。”这是什么意思呢?如果有谁买卖房屋、买卖奴隶、买卖牲口,必须让中介经手,谁敢违反这个规定,就让中介把他送到相关的中介协会去接受处罚。政府为什么要有这样的规定呢?因为政府只有通过牙人的经手收取契税,私人交易收不到钱啊!而这一系列政策延续到宋朝就更狠了,房牙的人数大幅增加,其中一个重要因素就是政策给力。《宋刑统》卷13这样写道:“田宅交易,须凭牙保,违者准盗论。”意思是买卖房子和土地,必须得让中介经手,不然就按处罚盗贼的相关法律处理。处罚盗贼那是按赃计罪,比如偷东西值一尺布,打二十大板;如果值50尺布,劳改一年。想想房子多值钱了?按这种法律,谁要是在宋朝卖房胆敢没找中介经手的话,那打板子能把屁股打烂,坐牢能把牢底坐穿。而且,根据宋人李元弼的《作邑自箴》的记载:宋朝的牙人当时是有行业准入制度的,政府会颁发类似于营业许可的身份木牌,牌上写明姓名、籍贯、从事行业,这个像不像如今房地产经纪人佩戴的工作信息的标牌?不过在宋代,房牙要是卖房,实际操作起来要比我们现代要复杂的多。因为卖房有一个先问亲邻制度。原来,宋代在进行房地产交易时,首先要询问亲属,亲属没有购买意愿再依次询问房宅东、南、西、北四个方向的邻居,如果亲属和邻居都正式确认不要后,最后才轮到一般的购买者,而在这一过程中,业主和房牙绝不能有任何欺诈行为。卖房先问亲邻,在现今的眼光来看是不可思议的,恐怕没人会在卖房时询问邻居怎么想。但古代中国是一个宗族社会,尤其在同姓之人构成的社群中,田宅流失很可能是宗族财产的流失,这也是为维护宗族利益所采取的手段。三、“红契”和“白契”到了明清,房牙在业务操作上已经非常成熟了,特别房契书写格式经过历朝历代的沉淀非常规范,一张房契,要注明买卖双方姓名、房屋坐落、房屋四至、产权情况、阴沟、暗道、水源、地税、是否一次性付款等等详细项目。房契签订后,房牙与买卖双方到官府盖印,以示合法性,至此,房牙对于这宗交易的责任就算完成。钤盖红色官印纳税的契约称之为“红契”,与之相对,民间私下订立,不投税的契约称之为“白契”,不受法律保护且治罪。事实上明清时期,要想当房牙,要向官府领取执照(牙帖),交纳税金(牙帖费),行业有协会(牙行),每隔几年官府还要办个年检什么的。看得出,这行业的油水不小,想进来捞一票的人很多。可以说,明清的房牙兼有中介、评估、登记代理、监督交易双方照章纳税多项业务,相当于如今房产经纪人、房产评估师、不动产登记代理人和税务稽查员这四种职业的混合体,可以说权力不小,渐渐演变为所谓的“官房牙”。房牙们还被政府划定了固定的活动区域,而对于辖区内,未经房牙见证,私下订立的“白契”,房牙有清查的职责,一旦核实的“白契”,房牙可获得奖励,而辖区内的“白契”被官府查出来,房牙自然也要承担责任。但即便如此,“白契”还是屡禁不止?因为买卖双方除了交付契税以外,还收其他乱七八糟的杂费,比如你买房签合同,合同那张纸也要收钱,叫“契纸钱”;过户时盖章,盖个章也收钱,叫“朱墨头子钱”,这无形中增加了购房者的负担,也变相给了熟稔房地产事务的房牙,有了一定操作空间。
当然,那种“一不过户,二不办证”的“白契”是极少的,一般房牙决不会用这样简单粗暴的方式,他们多是暗中降低交易额。因为契税征收税率固定,其多寡要由成交价格决定,民间订立“白契”,和呈上的“红契”,就是所谓阴阳合同,往往是暗减房价,规避高昂的契税。另外由于有规定低于一定额度的房契可不纳税,往往在房牙的操作下,民间甚至将一份契拆成七八份。
四、房牙的佣金:成三破二在房产交易中,房牙忙前忙后,费老大的劲,当然不是无偿劳动,交易双方都要为此付出相应代价。代价是多少?古代如果按照常规,即为“成三破二”。在老舍的《四世同堂》中,房牙金三爷,北平城的瓦片被称为他的铁杆庄稼,而他的中介报酬就是“成三破二”,即买主出房价的3%,卖主出2%。而“成三破二”的含义是:成者,乃买房人,有钱才买房子,谓之成;破者,系卖房者,卖房是破落的象征。不过到了民国,慢慢的佣金买卖双方就差不多了。拿史上最文艺的房产经纪徐志摩为例,当年他稿费在600元大洋左右,民国普通老百姓每个月大概赚10块大洋,奈何太太陆小曼实在太过挥霍。可怜志摩不得不东奔西走,拼命挣钱,他一口气在五所学校兼职,课余还要赶稿,甚至这位不屑市侩气的诗人还干起房产中介的营生,因为来钱快啊!当时中介的点数,买方卖方共收2.5%,但是徐志摩着急赚钱,居然只要一半1.25%就可以出单了,即使这样,当时一单生意徐志摩也能赚400大洋,可见这一行当的利润之丰。
(徐志摩与陆小曼)即使这样,总有一些贪心的房牙,在合法收入之外,还要给买卖双方找茬出难题,吃了买家吃卖家,最终通过各种手段从中获取不菲利益。在晚清包邮区(江浙沪地区),对这群房牙,则有一个非常形象的称谓:“白蚂蚁”。即犹如疯狂吞噬房屋的“白蚂蚁”。《清稗类钞》如此形容:“‘白蚂蚁’系地皮房屋之掮客也。倚此营生,专蛀人家房屋。”参考资料:刘学荣《浅谈宋朝“先问亲邻”制度》、龚平《“房牙”的由来、职能与佣金》、李开周《房虫不是房牙》、韦明铧《“白蚂蚁”解——关于房地产买卖之“中人”及其文化解读》、黄东海《牙人角色演进与中国古代商业中介机构之法律地位探析——从牙人称谓的流变视角出发》往日文章精选:曾暴打黄金荣的“民国公子”卢筱嘉,后来结局如何?这个瘦小的文官,凶狠的安禄山见到他,却如同老鼠见猫有在看吗?

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